역모기지ㆍ임대사업으로 알찬 노후를

역모기지ㆍ임대사업으로 알찬 노후를 

[편집자주] '장수 리스크'라는 말이 나올 정도로 오래 사는 것이 축복이 아닌 위험이 된 시대. '행복한 100세'를 위해서는 갱생(更生)의 마음으로 제2의 인생을 준비하는 게 필요하다. 지령 100호를 맞은 < 머니위크 > 는 더 힘찬 도약을 위한 '행복 100세' 특집을 마련했다. 아름다운 노후를 위한 재무ㆍ일ㆍ여가ㆍ주거설계 등에 관해 다각적으로 짚어본다. [[머니위크 커버]행복 100세의 꿈/ 은퇴 후 내집 설계] 5년 전 퇴직한 K씨(남 64세)는 최근 노후 설계에 대해 고민하고 있다. 퇴직금은 자녀의 결혼자금과 그동안의 생활비로 점점 줄어들고 있지만, K씨 부부가 보유하고 있는 자산은 4억원가량인 주택이 전부이기 때문이다. 경제적으로 안정적인 생활을 위해선 매달 200만원 정도의 생활비가 필요한 상황이다. 그나마 내년부터 국민연금에서 월100만원 가량이 지급되지만 부족한 100만원을 어떻게 만들어야 할 지 고민에 빠진 K씨. 결국 그는 자신이 소유한 주택을 활용해 노년을 좀 더 편히 보낼 수 있는 방안을 찾기로 결심했다. 물론 이미 나이 60세를 넘긴 K씨만의 고민은 아니다. 아직 사회생활을 왕성히 하고 있는 중년층도 노후를 알차게 보내기 위해선 미리 '은퇴 후 내집 설계'에 대해 구상해야 한다. '행복 100살'의 꿈을 이루기 위해선 과연 은퇴 후 어떤 지역, 어떤 주택에 살면서 어떻게 생활비를 마련할 것인지 계획을 세워야 한다. 특히 은퇴 후 가용할 수 있는 자산이 주택뿐이라면 내집 설계의 중요성은 더욱 클 수밖에 없다. ◆주택연금 활용 어떨까 K씨가 소유하고 있는 주택을 자녀에게 물려주지 않아도 된다면 보편적으로 생각할 수 있는 방식이 바로 주택연금(역모기지)이다. 물론 주택연금은 생활상 많은 제약을 받아야 한다는 점에서 노후설계를 위한 최후의 방안으로 평가받는다. 하지만 별도의 금융자산이 없거나 특별한 재테크 수단이 없는 사람들에게 주택연금은 은퇴 후 내집 설계의 최고 대안인 것이 사실이다. K씨의 노후설계 컨설팅을 담당한 조영경 중앙이아이피 자산관리센터 팀장은 "K씨는 20년 이상 급여생활자로 일하다 퇴직했기 때문에 자영업 경험이 부족하다는 점을 감안해야 한다"고 조언했다. 즉 섣부른 창업보다 보유자산을 활용해 안정적으로 노후소득을 창출하는 전략이 좋다는 것이다. 물론 주택연금을 신청할 수 있는 자격에 대해 잘 따져봐야 된다. 부부가 모두 60세 이상으로, 9억원 이하의 주택만 주택연금 혜택을 누릴 수 있기 때문이다. 조 팀장은 "K씨가 주택연금을 신청하면 매달 약 100만원의 연금을 부부가 모두 사망할 때까지 받을 수 있다"며 "총 수령액이 주택가격을 초과해도 초과부분에 대한 상환의무가 없으므로 100세시대에 1주택자에게 유용한 제도"라고 밝혔다. 다만 연금 수령 중 이사를 하게 되면 수령액을 상환해야 하고 재개발이나 재건축이 실시되면 연금지급이 종료된다는 점도 감안해야 한다. 조 팀장은 "현재 거주하고 있는 주택이 10년 이상 된 주택이라면 신규주택으로 이사한 후 주택연금을 신청하는 전략이 좋다"고 밝혔다. ◆은퇴 후 내집으로 재테크 주택 보유나 대물림에 대한 욕구가 강한 사람들에겐 주택연금이 적합하지 않다. 특히 주택연금은 자산을 늘리는 것과 무관하기 때문에 일반적인 재테크의 개념과도 거리가 멀다. 그렇다면 은퇴 후 소유하고 있는 주택을 활용해 경제적으로 조금 더 풍요롭게 할 수 있는 방안은 어떤 게 있을까? 이에 대해 조 팀장은 주거용 주택을 임대용 주택으로 갈아타는 기술이 필요하다고 조언했다. 하지만 보유자산이 많지 않은 경우 거주와 임대를 따로 할 수 없다는 것이 문제다. 결국 거주를 하면서 임대소득도 올릴 수 있는 물건을 찾는 것이 핵심이다. K씨의 경우 4억원의 자금으로 지방 대학가 근처 다세대주택을 매입해 임대사업을 하는 방안을 생각할 수 있다. 조 팀장은 "10~15개 정도의 방이 있고 전체 월세가 300만원 정도 발생하다면 연 9% 정도의 수익률을 올릴 수 있으므로 적합하다"며 "창업보다 리스크가 적고 초보자들도 쉽게 할 수 있는 방법"이라고 설명했다. 그는 "물론 자금이 더 많다면 서울지역 대학가, 종합병원, 유흥가 근처의 다세대주택을 매입하는 게 좋겠지만, 자금이 많지 않다면 지방을 선택해야 한다"며 "지방대의 경우 국공립대 근처가 좋고 가능하면 학교 기숙사시설이 부족한 곳을 선택해야 한다"고 덧붙였다. 서울시가 주차장 설치 기준을 대폭 완화하면서 수익형 부동산을 활용하기도 더욱 유리해졌다. 함영진 부동산써브 실장은 "주차장법이 완화됐기 때문에 단지형 다세대나 원룸, 고시텔 등으로 임대사업을 하기 수월해졌다"며 "본인은 가장 위층에 거주하면서 관리를 해도 되고, 관리 전문업체가 대행하는 방식을 택해도 된다"고 말했다. 다운사이징 전략도 생각할 수 있다. 함 실장은 "거주할 주택을 작은 곳으로 옮긴 후 남은 자금으로 오피스텔을 매입해 임대수익을 얻는 것도 은퇴 후 내집 설계의 한 방안이다"고 설명했다. ◆전원생활 원한다면 재테크에 대한 관심보다 은퇴 후 쾌적한 환경에서 살고 싶다는 욕구가 강한 사람들도 있다. 이런 경우 전원주택은 행복한 노후생활을 위한 최고의 주거형태로 부각된다. 하지만 전원주택은 가격이 만만치 않다. 또 전원생활이 생각만큼 마냥 편하지만은 않다는 것이 전문가들의 조언이다. 함 실장은 "전원주택은 완전한 전원생활을 누리고 싶거나 세컨드 하우스 개념으로 접근하려는 사람들에게 적합할 것"이라며 "전원주택에 거주할 경우 생활권 자체가 편하지 않다는 점과 유사시 전원주택을 팔고 다시 도심으로 돌아오는 게 쉽지 않다는 점을 고려해야 한다"고 말했다. 조영경 팀장 역시 전원생활에 대한 막연한 환상을 경계했다. 고향이 시골이거나 채소, 과일 재배 등 농사일에 익숙하다면 은퇴 후 전원생활 적응이 수월하겠지만, 그렇지 않다면 전원생활에 불편함을 느끼는 경우가 많기 때문이다. 즉 은퇴 후 전원주택으로 주거형태를 바꾸려면 시골에 살겠다는 마인드부터 확실하게 다지고 자산설계도 더욱 꼼꼼히 해야 한다는 것이 조 팀장의 지적이다. 그는 "수도권 주택을 처분해 전원주택을 구입한 후에도 충분한 노후자금을 마련할 수 있는지 따져봐야 한다"며 "주택을 처분한 후 일부 자금은 재테크 비용으로 활용하고 남은 자금으로 농가주택을 매입해 리모델링하는 방법도 생각할 수 있다"고 말했다.