부동산? 왜 급매물이 쏟아지지 않을까?

부동산? 왜 급매물이 쏟아지지 않을까?

2금융권 DTI 추가규제이후 심리적으로 위축된 부동산 시장은 이제 새로운 국면으로 들어갔습니다.   그런데 이상하게도 시장에 급매물이 쏟아지며 폭락으로 돌아섰다는 이야기는 없습니다. 다만, 매도자와 매수자간의 가격격차만 벌어진듯합니다.   몇가지 현재 진행중인 정부의 부동산 정책과 사람들의 심리를 바탕으로 작년 하반기처럼 급매물이 쏟아지지 않는 이유와  향후 전망을 살펴 봅니다.   ------------------------------------------------------------------------------ <부동산 가격 상승요인 >   1.2010년부터 2013년까지 전세가 급등 예상    원인 :  서울시 멸실가구 증가대비 공급량 부족 / 전세보증금에 대한 과세로 전세를 월세로 전환               주택매수대기자의 전세 선호           2. 2010년 주가 2,000선 돌파 예상      > 세계에서 가장 빨리 경기회복을 한 대한민국기업의 저력 ? 원화 저평가의 힘 ?  Whatever         삼성이 소니를 제압하고  포스코가 신일철을 제압하고 한국조선업이 일본조선업을 제압하고         현대가 토요타를 맹추격중인 현상황은 향후 최소 10-20년후  한국경제가 일본경제를 능가할것을         보여줌                > 주가상승과 부동산 상승의 순환패턴은 유동성 순환의 필연적 고리           3. 경기침체전 경험했던 유가등 원자재 가격 급등으로 인한 인플레이션 우려        > 평당 건축비를 인상시킴으로 신규분양아파트의 고가분양 유발     4. mb정부와 3대 찌라시등 건설족 기득권층의 부동산 가격 고수정책      5. 경제발전과 더불어 증가하는 외국인수요   6. 지역별 넘쳐나는 개발호재  ( 수도권 어느동네든 특급호재 1-2개 없는 지역없죠.. --;; )      < 하락요인 >   1. 더블딥 우려      > 유럽과 미국의 회복은 더딜것이고 중국과 브라질 인도등 신흥공업국의 약진 예상   2. 원화가치 상승에 따른 한국 경제의 회복속도 둔화    > 환차익은 줄어들겠지만 이제는 기술적인 경쟁력이 확보됨.   3. 장기적 인구감소에 따른 주택 수요감소    > 정상적인 패턴으로 공급이 이루어질경우 주택보급율이 120%를 넘어서는 2020년경 부터는 하락예상       되나 서울은 이때쯤 뉴타운으로 거듭나고 여전히 중심지의 위치를 가지므로 외곽은 하락패턴으로           전환하나  인서울은 쉽게 하락패턴으로 가기 어려울것임.       향후 지속적인 서울과 수도권 외곽의 가격격차 예상        4. 정부의 지속적인 공급정책 ( 매년 50만호 공급 계획 ) /보금자리주택등 정부의 서민주택공급책에 대한 기대감    > 선거를 의식해서 의지는 있으나... 예산의 한계와 마땅한 부지의 한계..  사실상 이번에 그린벨트 해제       해서 들어서는 우면,세곡등 하고나면 서울은 더이상 쥐어짜도 없음..   5. imf와 2008년 경험한 부동산 하락패턴 경험     > 학습효과는 무섭다.       부동산 불패의 신화를 깨뜨렸으나..역시 반대로 급락후 급등의 패턴을 두번이나 경험하여..                                 6. 금리인상 우려    > 금리가 올라간다는건...반대로 경기가 잘 돌아간다는것. imf처럼 고금리가 될일은 없을테니 이건           그다지... 그리고 전에도 언급했지만 현재 은행의 마진금리가 현재는 3-3.5%이나 향후 금리인상시       이게 내려가게 되어있음. 금리인상 우려는 전혀 하지 않아도 됨.   =========================================================================================   뭐 대충 저도 머리를 정리하는 차원에서  살펴봤습니다.   이런 견해가 팽팽하게 맞서다보니 더이상 급매물은...없다고 보시는게 그리고 이미 급매물은 7월-9월사이에 거의 소진되었다고 보시면 됩니다. 향후 실거래가 발표될때 거래량 보시면 알겁니다.   3-5년 단기적으로는 상승 불가피 5-10년 중기적으로는 서울 상승 /외곽 보합내지 하락 10-30년 장기적으로는 완만한 하향 조정추세속에 국지적 상승과 하락으로 격차심화를 예상해봅니다.   ======================================================================================== 폭락론자분들이 염원하시는것처럼  큰폭락은 어렵습니다. 만일 그런일이 다시 발생하면 정부는 ?  다시 부동산 규제 대폭완화입니다. 그럼 다시 상승패턴반복이죠..  지금 DTI규제로 부동산 경기 죽여 놓은것도 재건축규제를 풀기위한 수작이 아닌가 합니다.  그럼..  누누히 말씀드리지만... 지금처럼 매수자 시장일때 서울시내 역세권 소형평수 잘 찾아보시길.. ^^   내년 봄이 되면 이미 늦습니다.   ===================================================================================   다들 부동산에 관심이 여전들 하신가봅니다. 폭락론의 폐해가 너무 커서 반대 논리를 제시하는것뿐입니다. 저역시  부동산 고비용구조의  덫을 끔찍이 싫어합니다만, 풀어가는 해법은 일시적인 폭락론이 아니라  꾸준한 경제성장을 통한 국민소득향상과 질적인 주거문화의 변화를 통한 주택보급율 향상에 있다고 봅니다. 그래서...주택보급율 120% 되기전까지는 가격상승이 불가피하다고 봅니다.  다만, 터무니 없는 급등이 아닌 물가상승율 수준의 완만한 상승이기를 바랄뿐입니다.   정상적인 순환이 되어야 하는데.지금은 집 살려는 분들도 눈치보며 전세로 전세로 하다보니... 정작 돈없어 전세 사시는분들이 더 피해를 입는게 아닌가 하는 생각도 들고... 암튼... 국민소득이 3만불 되면 집값 비싸다는 말 없을겁니다. 열심히 뛰다보면 국민소득 3만불, 4만불 되지않겠습니까 ?   부디 폭락을 주장하시기보다는 대한민국의 경제가 세계 제일이 되기를 바라는 마음으로... 긍정론을 가지다보면 멀지않은 시일내에 일본,미국,독일 제치고 대한민국이 세계 제일 국가가 될수있다고 생각합니다